香港地产四大家族之一的新世界发展公司，2月28日公布的最新财报再次投下一颗震撼弹。由于房地产市场长期低迷、利息负担持续飙升，公司最新一个财政年度的中期净亏损高达66.3亿港元（约8.5亿美元），财务状况持续恶化，资产缩水、现金流紧绷，债务风险进一步攀升，让市场忧心忡忡。
三年来深陷资金困境 债务黑洞难以填补
过去三年，新世界发展的财务压力已经成为金融圈无法忽视的定时炸弹。市场普遍担忧，这家地产巨头的债务风险若持续扩大，恐将引发类似2021年中国内地房地产债务危机的连锁反应，甚至掀起香港资本市场的新一轮冲击波。
作为香港地产四大家族之一的郑氏家族核心资产，新世界发展不仅背负沉重的负债，更被贴上了「香港最负债房企」的标签。财报显示，截至去年6月底，新世界的净负债比率高达85%，远高于行业平均水平，财务杠杆处于极度危险的边缘。
高层震荡引发信任危机 两月连换两任CEO
面对日益严峻的财务压力和市场质疑，新世界发展高层人事剧烈震荡，短短两个月内连换两任行政总裁，外界普遍质疑公司内部决策体系是否已经失灵，企业治理结构的混乱无疑加重市场对其未来发展前景的担忧。
新任行政总裁黄少媚（Echo Huang）能否迅速重整旗鼓，化解债务风险、推动资产出售并落实去杠杆计划，成为外界高度关注的焦点。然而，新世界过去一年的资产处置进度缓慢，偿债压力却步步逼近，市场信心已经濒临崩溃边缘。
资产大幅缩水 市值蒸发九成
房地产市场寒冬叠加连年巨亏，让新世界发展的资产价值与市值同步崩跌。
2019年中期，新世界的市值曾高达140亿美元，然而到了今年2月，公司市值仅剩约15亿美元，短短五年内蒸发近九成，跌幅惊人，成为香港资本市场最惨烈的资本崩溃案例之一。
债务压力山大 永续债沦为垃圾级资产
新世界的债务结构同样隐患重重。截至去年6月底，未偿还贷款与债券总额高达1516亿港元，其中今年6月到期的债务就高达416亿港元，而同期手头现金仅280亿港元，资金缺口巨大，偿债风险迫在眉睫。
雪上加霜的是，新世界发展还背负363亿港元的永续债券，这类债券不仅利率高昂，更因无到期日而对企业现金流形成持续抽血压力。
目前，新世界的永续债每美元仅值28至56美分，显示市场已普遍将其视为高风险资产，债务重组或违约风险正在快速累积。
地产神话崩塌 香港房企宿命轮回？
新世界发展的沉沦，折射出香港地产行业整体困境。
2019年反送中运动重创投资环境，2020年疫情封控引发经济衰退，2023年以来的房市调整更是直接击碎了香港地产神话。叠加中美博弈升温、资金外流加剧，香港地产企业集体面临前所未有的寒冬，新世界的债务危机或仅是冰山一角。